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24.02.2024 | Für Bauherren und Vermieter

Vorfälligkeitsentschädigung im Veräußerungsfall

Das Finanzgericht Köln hatte zu entscheiden, ob die Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung für die Ablösung eines Darlehens im Rahmen der Einkommensteuerfestsetzung für 2018 als Werbungkosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung zu berücksichtigen ist.
Der Kläger machte hinsichtlich der Einkünfte aus Vermietung unter anderem Schuldzinsen als Werbungkosten geltend. Das bei Anschaffung im Jahr 2006 darlehensfinanzierte Objekt wurde Mitte 2018 veräußert.
Er erklärte, dass sich der Betrag aus Schuldzinsen und einer Vorfälligkeitsentschädigung zusammensetze. Für die vorzeitige Rückzahlung eines Darlehens belastete die finanzierende Bank dem Kläger eine Vorfälligkeitsentschädigung. Der Veräußerungserlös des Objekts sei zur Tilgung des Darlehens verwendet worden. Zudem seien mit dem überschießenden Restbetrag die Darlehen der übrigen Vermietungsobjekte (teilweise) zurückgeführt worden, so dass sich die Zinslast insoweit in den Folgejahren reduziere. Vor diesem Hintergrund sei die Vorfälligkeitsentschädigung als „vorweggenommener Werbungskostenabzug“ berücksichtigungsfähig.
Das Finanzgericht wies die Klage ab. Der Einkommensteuerbescheid sowie die hierzu ergangene Einspruchsentscheidung sind rechtmäßig und verletzen den Kläger nicht in seinen Rechten.
Zur Begründung führte das Gericht aus, dass die vom Kläger gezahlte Vorfälligkeitsentschädigung nicht in dem für den Abzug als Werbungkosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung erforderlichen wirtschaftlichen Zusammenhang steht.
Bei der Leistung einer Vorfälligkeitsentschädigung im Zuge der Veräußerung von Immobilien wird der unter Umständen zunächst bestehende und durch die Aufnahme eines Darlehens zur Finanzierung der Anschaffungskosten einer der Vermietung dienenden Immobilie begründete wirtschaftliche Zusammenhang mit einer bisherigen Vermietungstätigkeit überlagert bzw. ersetzt von einem neuen, durch die Veräußerung ausgelösten Veranlassungszusammenhang.
Ist dieser Veräußerungsvorgang – z. B. nach § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG – steuerbar, ist die Vorfälligkeitsentschädigung als Veräußerungskosten in die Ermittlung des Veräußerungsgewinnes oder -verlustes einzustellen. Ist der Veräußerungsvorgang wie im Urteilsfall nicht steuerbar, kann die Vorfälligkeitsentschädigung nicht „ersatzweise“ als Werbungskosten im Zusammenhang mit der bisherigen steuerbaren Tätigkeit – wie vorliegend der Vermietung und Verpachtung – geltend gemacht werden.
Quelle: Finanzgericht Köln, 11 K 1802/22